PROJET 100 000 LOGEMENTS
COMPOSANTE PHARE DU PROGRAMME ZÉRO BIDONVILLE
Depuis 1960, les populations les plus vulnérables, ayant des revenus faibles ou irréguliers, sont victimes de la spéculation foncière qui les exclut du droit à la propriété. L’offre de logements décents et accessibles en terme de prix n’est réservée qu’à un nombre restreint de privilégiés, alors qu’obtenir un logement décent et vivre avec sa famille dans un cadre sain constitue une question de dignité humaine pouvant même être élevée au rang de droit humain.
I - CONTEXTE
- Dynamique démographique et urbaine et développement de bidonvilles
- Offre de logements inadaptée aux besoins des ménages à revenus faibles ou irréguliers.
- Financements peu adaptés (crédit hypothécaire).
- Déficit en logements : 150 000 à Dakar et 350 000 dans tout le pays.
II - PROBLEMATIQUE
Comment accélérer l’offre et rendre le logement abordable?
Opportunité : comment gagner plus de points de croissance ?
III - STRATÉGIE
L’État du Sénégal souhaite donc éradiquer les bidonvilles à l’horizon 2035 et accélérer l’offre de logements décents et accessibles par la CONSTRUCTION DE 100 000 LOGEMENTS SOCIAUX SUR 5 ANS.
IV - LE PROJET 100 000 LOGEMENTS
• Accélérer et diversifier l’offre de logements pour les ménages à revenus faibles et/ou irréguliers.
• Rendre accessible les logements à toutes les catégories sociales
V- FACTEURS DE SUCCÈS
- LE FONCIER : rendre le foncier disponible et sécurisé par le titrage.
- L’AMÉNAGEMENT : réaliser des aménagements de qualité pour des logements décents (infrastructures sociales de base pour lutter notamment contre les inondations), sans recours au budget de l’État. Cela est possible par la valorisation foncière pour faciliter l’accès à des logements décents. L’intrant le plus important c’est le foncier. S’il est disponible et aménagé, le coût du logement baisse de façon substantielle.
- FINANCEMENTS INNOVANTS : fonds de garantie, marchés hypothécaires secondaires (mortgage)
- ECOSYSTÈME DE CONSTRUCTION : promouvoir une industrie locale ou régionale de la construction. Actuellement, l’importation du second œuvre renchérit le cout du logement. L’Afrique peut, avec ses besoins, produire suffisamment et se positionner sur le marché international face à la Chine ou à l’Union européenne (carrelage, portes, fenêtres, sanitaires, etc.)
VI - MOBILISATION FONCIÈRE PAR LES PÔLES URBAINS
Le Sénégal c’est 14 Régions, 45 départements et 27 Pôles urbains. Les Pôles sont de vastes espaces multifonctionnels et intégrés comprenant l’habitat, mais aussi toutes les autres fonctions. Chaque pôle est destiné à accompagner le développement économique et social des territoires. L’option du Sénégal c’est donc de lier l’habitat à l’activité.
Les permettent de mobiliser le foncier pour ne pas rendre les politiques de logements exclusivement dépendantes des communes. Ainsi, cette stratégie a permis à l’État de sécuriser au total 13 000 hectares : 10 800 dans l’axe Dakar-Thiès-Mbour et 2200 ha dans le reste du pays.
VII - IMPACTS SUR LA CROISSANCE ECONOMIQUE
La construction massive de logements est une opportunité pour les entreprises de notre sous-région de mettre sur pied un écosystème de la construction afin de profiter de tous les effets induits:
- Rien qu’au Sénégal100.000 logements c’est 7 millions de m2 de carreaux à fabriquer,
- C’est 7 millions de mètres carrés de tuiles à fabriquer,
- C’est 600 milles portes et 400 milles fenêtres à fabriquer,
- C’est aussi 200.000 kit sanitaires à fabriquer
Mais encore et surtout c’est 1 million d’emplois pour les jeunes sénégalais dans les 5 prochaines années à venir.
Il y a donc des synergies à créer pour réduire davantage les couts du logement social dont les 40 % sont constitués par le second œuvre.
VII- MOBILISATION FONCIÈRE PAR LES COMMUNES
En plus de la stratégie de mobilisation du foncier public dans les pôles urbains, le Projet s’oriente vers la mobilisation d’assiettes foncières se trouvant sous le contrôle des collectivités territoriales.
A ce titre, le modèle développé s’appuie sur la contractualisation entre l’État, les collectivités territoriales et les promoteurs pour mobiliser les assiettes à mettre à la disposition de ces derniers sur la base d’une convention adossée à un cahier des charges. Des mesures d’accompagnement sont également envisagées, notamment des incitations fiscales à travers le régime dérogatoire institué en 2016.
La convention étant synallagmatique, les engagements de chacune des parties se présentent comme suit :
- La Commune facilite la mise à disposition de l’assiette foncière nécessaire à la réalisation du programme suivant un mode d’exploitation impliquant, de manière significative, les populations des localités environnantes.
- En retour, le promoteur s’engage, à travers la convention, à réaliser un certain nombre d’infrastructures et d’équipements publics au profit de la commune dans le cadre d’une négociation libre avec les Autorités municipales, à réaliser les travaux d’aménagement des sites reçus en affectation et à exécuter le programme immobilier.
L’État, pour ce qui le concerne, à travers le Ministère de l’Urbanisme du Logement et de l’Hygiène Publique, accompagne et supervise tout le processus en veillant au respect scrupuleux des engagements pris par les deux parties.